التفاصيل الكاملة لنظام المساهمات العقارية الجديـد فى السعوديه

نشرت جريدة أم القري الرسمية، التفاصيل الكاملة لنظام المساهمات العقارية الذى اعتمده مجلس الوزراء السعودي مؤخرا.

وتضمن القرار الذى نشرته الجريدة حمل رقم (881) وتاريخ 23 /12/ 1444ه، 7 فصول تشمل 38 مادة شارحة للتعريفات والأحكام العامة، الي جانب تفاصيل الترخيص والاشتراكات.

وشمل الفصل الاول تعريفات وأحكام عامة والذي حدد فى مادته الأولى: “لغرض تطبيق هذا النظام، يقصد بالعبارات والألفاظ الآتية -أينما وردت فيه- المعاني المبينة امام كل منها، ما لم يقتض السياق غير ذلك:

النظام: نظام المساهمات العقارية.

اللائحة: اللائحة التنفيذية للنظام.

الهيئة: الهيئة العامة للعقار.

المجلس: مجلس ادارة الهيئة.

الرئيس: الرئيس التنفيذي للهيئة.

المساهمة العقارية: مشروع تطوير عقاري يشترك فيه مجموعه مـن الأشخاص لأجل تحقيق منفعة، ويكون ذلك بتملك عقار وتطويره الي سكني أو تجاري أو صناعي أو زراعي وغير ذلك، ثم بيع وإنهاء المساهمة، ولا يشمل ذلك الصناديق الاستثمارية العقارية.

المساهم: الشخص الذى يملك حصة مشاعة فى المساهمة العقارية.

الترخيص: ترخيص مساهمة عقارية يصدر مـن الهيئة.

المرخص له: الشخص الحاصل على الترخيص.

مدير المساهمة العقارية: الشخص المُعيّن لإدارة المساهمة العقارية.

حساب الضمان: الحساب المصرفي الخاص بالمساهمة العقارية.

سجل المساهمين: سجل تقيد فيه أسماء المساهمين وحصصهم وأي تغيير يحدث فى ملكية حصصهم.

الجمعية: جمعية المساهمين.

المادة الثانية:

يهدف النظام الي تنظيم نشاط المساهمات العقارية، وإلى رفـع مستوى الشفافية والإفصاح فيه، وإلى حماية حقوق جميع أطراف المساهمة العقارية.

المادة الثالثة:

دون إخلال باختصاصات الجهات الحكومية الاخرى، تتولى الهيئة تنظيم نشاط المساهمات العقارية وفقاً لما يحدده النظام واللائحة، ولها على وجه حصري ما يأتي:

1- إصدار الترخيص وتعديله وإلغاؤه، وتحدد اللائحة الشروط والمتطلبات والإجراءات اللازمة لذلك.

2- ترتيب المساهمات العقارية وفق الحجم أو النوع أو الموقـع، ووضع الشروط والمتطلبات الملائمة والمدد الزمنية للمساهمة العقارية وفق تصنيفها.

3- وضع شروط تأهيل وتصنيف المطورين العقاريين لغرض طرح المساهمات العقارية.

4- وضع شروط تأهيل وتصنيف ممارسي نشاط المساهمات العقارية.

5- وضع أسس تحدد استحقاقات المرخص له نظير أتعابه، وما يتقاضاه مـن عمولات.

6- الرقابة والإشراف على المساهمات العقارية.

وللهيئة الاستعانة بأي جهة حكومية أخرى أو بالقطاع الخاص؛ للقيام بأي عملية مسندة اليها بموجب النظام أو اللائحة.

المادة الرابعة:

لا يجوز طرح المساهمة العقارية ولا الإعلان عنها ولا تسويقها ولا جمع الأموال لها إلا بعد موافقة هيئة السوق المالية والحصول على ترخيص مـن الهيئة -وفقاً لأحكام النظام واللائحة- وذلك بعد التحقق مما يأتي:

1- ان يكون العقار محل المساهمة العقارية مملوكاً بموجب صك ملكية ساري المفعول، ثابتة سلامته، بناءً على إفادة مـن الجهة التى أصدرته.

2- ان يكون العقار محل المساهمة العقارية حاصلاً على الموافقات اللازمة لتطويره مـن الجهات المختصة، وذلك وفقاً لما تحدده اللائحة.

الفصل الثانى -الترخيص والاشتراكات

المادة الخامسه: يجب ان يكون المرخص له مؤهلاً ومصنفاً مـن الهيئة لممارسة نشاط المساهمات العقارية وفقاً لما تحدده اللائحة.

المادة السادسة: يحدد رأس مال المساهمة العقارية، الذى على أساسه يُحتسب عَدَّدَ الحصص ومقدارها مـن اثناء التكلفة التقديرية جاء الى جهة تقييمية مرخصة، بعد موافقة الهيئة وهيئة السوق المالية وفقاً لما تحدده اللائحة.

المادة السابعه: للهيئة اشتراط إضافة مَبْلَغٌ احتياطي الي رأس مال المساهمة العقارية بما لا يتجاوز (١٥٪) مـن تكلفتها التقديرية، وذلك لمقابلة اى مصاريف إضافية غير متوقعة. ويكون التصرف بالمبلغ الاحتياطي بموافقة الجمعية. وتحدد اللائحة الشروط اللازمة لذلك، وكيفية إعادته للمساهمين فى حال عدم التصرف به.

المادة الثامنة: يحق للمساهم الاشتراك فى المساهمة العقارية، بحصة عينية أو نقدية. وتحدد اللائحة نوع الحصة العينية والشروط الواجب توافرها فيها.

المادة التاسعه: 1- يقسم رأس مال المساهمة العقارية الي حصص متساوية القيمة والحقوق، وتكون مسؤولية المساهمين فى حدود ما يملكون مـن حصص فى المساهمة العقارية.

2- تقوم هيئة السوق المالية بتنظيم سجل المساهمين الخاص بالمساهمة العقارية.

المادة العاشرة: لا يجوز الإقراض مـن رأس مال المساهمة العقارية، ويجوز الاقتراض بضمان أموال أو أصول المساهمة العقارية على ان يتم تضمين اتفاقية المساهمة ذلك، وتحدد اللائحة الاشتراطات المنظمة لذلك.

المادة الحادية عشرة: يكون صافي أصول المساهمة العقارية مـن أصول ثابتة نقدية وعينية أو حقوق لدى الغير؛ مملوكة للمساهمة العقارية. وليس لدائني المساهمين أو المرخص له أو مدير المساهمة العقارية اى حق فى أموال المساهمة العقارية أو أصولها عدا ما يملكونه مـن الحصص فى المساهمة العقارية.

المادة الثانية عشرة: 1- يجب ألا تقل نسبه المرخص له فى المساهمة العقارية عَنْ النسبة التى تحددها اللائحة، وأن يحتفظ لنفسه بملكية هذه النسبة حتـى انقضاء المساهمة العقارية.

2- يجوز لبقية المساهمين فى المساهمة العقارية التصرف بحصصهم وفق الشروط التى تحددها اللائحة.

الفصل الثالث – ادارة المساهمة العقارية

المادة الثالثة عشرة: يكون المرخص له هو المسؤول عَنْ جميع ما يتعلق بالمساهمة العقارية تجاه المساهم والهيئة وهيئة السوق المالية وأي مـن الجهات الحكومية ذات العلاقة والغير. وتحدد اللائحة اختصاصات المرخص له، وحدود مسؤولياته.

المادة الرابعة عشرة: مع مراعاة ما نصّت عليه المادة (التاسعه عشرة) مـن النظام، على المرخص له الالتزام بالإشراف على أعمال مدير المساهمة العقارية، وتمكينه مـن القيام بواجباته.

المادة الخامسه عشرة: يستقبل المرخص له حساب ضمان فى أحد البنوك المرخص لها باسم المساهمة العقارية. وتضع الهيئة بالتنسيق مع البنك المركزى السعودي الضوابط اللازمة لحساب الضمان.

المادة السادسة عشرة: تقوم هيئة السوق المالية بتنظيم إصدار شهادة المساهمة العقارية التى تثبت تملك المساهم حصة فى المساهمة العقارية.

المادة السابعه عشرة: تكتسب المساهمة العقارية الشخصية الاعتبارية بصدور الترخيص جاء الى الهيئة، وتكون خاضعة لأحكام النظام واللائحة.

المادة الثامنة عشرة: يجب على المرخص له تعيين محاسب قانوني واستشاري هندسي لكل مساهمة عقارية. وتحدد اللائحة شروط ومتطلبات ومسؤوليات ومهمات وآلية عمل كل منهما وما يترتب عليه بينما يتعلق بالمساهمات العقارية.

المادة التاسعه عشرة: يدير المساهمة العقارية مدير المساهمة العقارية الذى يُعيّنه المرخص له. وتحدد اللائحة اشتراطات ومتطلبات مدير المساهمة العقارية وصلاحياته ومهماته ومسؤولياته.

المادة العشرون: يحق للمرخص له وللهيئة وللجمعية عزل مدير المساهمة العقارية وفق ما تحدده اللائحة فى حال إساءته استخدام صلاحياته أو إخلاله بتنفيذ التزاماته، ولا يخل ذلك بأي عقوبة قد تفرض عليه جراء ذلك.

المادة الحادية والعشرون: دون إخلال بما نصّت عليه المادة (الرابعة عشرة) مـن النظام، لا يجوز للمرخص له ولا لمدير المساهمة العقارية اتخاذ اى قرار أو إجراء إذا كان هناك تعارض مصالح قائم أو محتمل فى هذا القرار أو الإجراء. وتحدد اللائحة طريقة التعامل مع حالات تعارض المصالح.

الفصل الرابع -جمعية المساهمين

المادة الثانية والعشرون: يكون للمساهمة العقارية جمعية تتشكل مـن جميع المساهمين المسجلين فى سجل المساهمة العقارية. وتحدد اللائحة اختصاصات الجمعية.

المادة الثالثة والعشرون: تنعقد اجتماعات الجمعية بدعوة مـن المرخص له أو مدير المساهمة العقارية أو مساهمين يمثلون (10%) مـن رأس مال المساهمة العقارية أو بطلب مـن الهيئة، ويحدد فى الدعوة للاجتماع مكان انعقاده.

المادة الرابعة والعشرون: يرأس المرخص له -أو مـن يمثله- الجمعية، ويحق لجميع المساهمين حضور اجتماعات الجمعية.

المادة الخامسه والعشرون: لا يكون اجتماع الجمعية (الاول) صحيحاً إلا إذا حضره مساهمون يمثلون ما لا يقل عَنْ (ثلثي) رأس مال المساهمة العقارية، وإذا لم يتوافر النصاب اللازم لعقد اجتماع الجمعية (الاول)، وجهت الدعوة الي اجتماع (ثانٍ) يعقد اثناء الأيام الـ(خمسة عشر) التالية للاجتماع (الاول)، ولا يكون الاجتماع (الثانى) صحيحاً إلا إذا حضره مساهمون يمثلون ما لا يقل عَنْ (نصف) رأس مال المساهمة العقارية. وتصدر قرارات الجمعية فى الاجتماعين (الاول) و(الثانى) بأغلبية الحصص الممثلة فى الاجتماع، وفي حال تساوي الأصوات يعاد التصويت مرة أخرى. وإذا لم يتوافر النصاب اللازم فى الاجتماع (الثانى)، وجهت الدعوة الي اجتماع (ثالث) يعقد اثناء الأيام الـ(سبعة) التالية للاجتماع (الثانى)، ويكون الاجتماع صحيحاً أياً كانـت نسبه الحصص الممثلة فيه بشرط ألا يقل عَدَّدَ الحضور عَنْ (ثلاثة) أشخاص، وتصدر قرارات الجمعية بأغلبية حصص الممثلين فى الاجتماع.

المادة السادسة والعشرون: يجوز عـقد اجتماعات الجمعية والتصويت على قراراتها؛ بواسطة وسائل التقنية الحديثة التى تحددها اللائحة.

الفصل الخامس – انقضاء المساهمة العقارية

المادة السابعه والعشرون: لا يجوز بيع أصول المساهمة العقارية إلا بعد تقييم الأصول مـن مقيمين معتمدين وفقاً لنظام المقيمين المعتمدين، ووفقاً لما تحدده اللائحة مـن إجراءات. ويعدّ باطلاً اى تصرف ينطوي على إخلال بما نصّت عليه هذه المادة.

المادة الثامنة والعشرون: يكون بيع أصول المساهمة العقارية بإحدى الطرق الآتية: 1- البيع بمزاد علني.

2- البيع المباشر لكامل أو لجزء مـن المساهمة العقارية.

3- اى طريقة أخرى تحددها اللائحة.

المادة التاسعه والعشرون: دون إخلال بما نصّت عليه المادة (السابعه عشرة) مـن النظام تحتفظ المساهمة العقارية بالشخصية الاعتبارية بالقدر اللازم لتصفيتها، وتنقضي بإحدى الحالات الآتية: 1- بيعها وفقاً لأحكام النظام واللائحة.

2- انقضاء المدة المحددة لها ما لم تُمدد وفقاً لأحكام النظام واللائحة.

3- استحالة تحقق الغرض الذى أسست مـن أجله.

4- إلغاؤها وفقاً لأحكام النظام واللائحة.

5- صدور حكـم قضائي نهائى بتصفيتها.

المادة الثلاثون: يجب ان تودع جميع العوائد المالية المتعلقة بالمساهمة العقارية مباشرة فى حساب الضمان.

الفصل السادس- المخالفات والعقوبات

المادة الحادية والثلاثون: يتولى ضبط ما يقع مـن مخالفات لأحكام النظام أو اللائحة موظفون مـن الهيئة ومن اى جانب اخر ترى الهيئة الاستعانة بموظفيها، يصدر بتعيينهم قرار مـن الرئيس بعد موافقة جهاتهم. ولمسؤولي الضبط دخول المواقع والمشاريع المتعلقة بالأنشطة المشمولة بالنظام بما فيها مقر المرخص له، وعليهم ضبط المخالفات والتحفظ على المستندات والوثائق والأدلة المتعلقة بها وفقاً لإجراءات الضبط الصادرة عَنْ الهيئة ويكونون تحت إشراف الهيئة، ولهم الاستعانة بالجهات الأمنية عند الحاجة. وتحدد اللائحة طريقة عملهم، وصلاحياتهم، ومكافآتهم.

المادة الثانية والثلاثون: دون إخلال بما نصّت عليه المادة (الخامسه والثلاثون) مـن النظام، يعاقب كل مـن يخالف أياً مـن أحكام النظام أو اللائحة بواحدة أو أكثر مـن العقوبات الآتية: 1- الإنذار.

2- إيقاف الترخيص مدة لا تزيد على (سنة).

3- إلغاء الترخيص.

4- غرامة لا تزيد على 10 ملايين ريال.

5- منع المرخص له أو مدير المساهمة العقارية مـن القيام -مستقبلاً- بأي عمل مرتبط بالمساهمات العقارية لمدة لا تتجاوز (10) عشر اعوام.

ويصدر المجلس جدولاً يتضمن تصنيفاً للمخالفات والعقوبات المقررة لها بناءً على ما نصّت عليه هذه المادة.

المادة الثالثة والثلاثون: تُكوَّن بقرار مـن رئيس الهيئة لجنة أو أكثر لا يقل عَدَّدَ أعضائها عَنْ ثلاثة ويسمى أحدهم رئيساً، ويكون مـن بينهم مستشار شرعي أو نظامي؛ تتولى النظر فى المخالفات وإيقاع العقوبات المنصوص عليها فى المادة (الثانية والثلاثين) مـن النظام، وذلك وفق نوع المخالفة المرتكبة وجسامتها ومدى تأثيرها، ويعتمد قرار اللجنة مـن رئيس الهيئة أو مـن يفوضه بذلك. ويصدر الرئيس قواعد عمل اللجنة وتحديد مكافآت أعضائها.

المادة الرابعة والثلاثون: يجوز التظلم مـن قرار اللجنة المنصوص عليها فى المادة (الثالثة والثلاثين) مـن النظام امام المحكمة الإدارية اثناء (ستين) يوماً مـن تاريخ الإبلاغ بالقرار.

المادة الخامسه والثلاثون: دون إخلال بأي عقوبة منصوص عليها فى اى نظام آخر، يعاقب بالسجن مدة لا تزيد على (ثلاث) اعوام، كل مـن يخالف أياً مـن أحكام المواد الآتية: (الرابعة)، و(الحادية والعشرون)، و(السابعه والعشرون)، و(الثلاثون)، مـن النظام، وتحال الي النيابة العامة؛ للتحقيق فيها، والادعاء فيها امام المحكمة المختصة.

الفصل السابع – أحكام ختامية

المادة السادسة والثلاثون: دون إخلال باختصاصات الهيئة، تنظم هيئة السوق المالية بالاتفاق مع الهيئة ما يتعلق بجمع الأموال لغرض طرح المساهمة العقارية.

المادة السابعه والثلاثون: يصدر المجلس اللائحة بالاتفاق مع هيئة السوق المالية، وذلك اثناء (مائة وعشرين) يوماً مـن تاريخ صدور النظام، ويعمل بها مـن تاريخ العمل به.

المادة الثامنة والثلاثون: يرصد النظام فى الجريدة الرسمية، ويعمل به بعد 120 يوماً مـن تاريخ نشره، ويلغي كل ما يتعارض معه مـن أحكام.